ข่าวสารการลงทุน

ที่ กอ.066/2566

วันที่ 7 สิงหาคม 2566

เรื่อง	แจ้งการพิจารณาผ่อนผันการชำระค่าเช่า 
เนื่องจากผลกระทบจากการปรับปรุงโรงแรมให้เป็นไปตามมาตรฐานของผู้บริหารโรงแรมรายใหม่ของทรัพย์สินของกองทุ
นรวมอสังหาริมทรัพย์ ไทยแลนด์ โฮสพีทาลิตี้
เรียน	กรรมการผู้จัดการ
	ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน วรรณ จำกัด (บลจ. วรรณ) 
ในฐานะบริษัทจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยแลนด์ โฮสพีทาลิตี้ ("กองทุนรวม") ขอแจ้งว่า ตามที่บลจ.
วรรณ ได้รับหนังสือเรื่อง ขอให้พิจารณาผ่อนผันการชำระค่าเช่า
เนื่องจากผลกระทบจากการปรับปรุงโรงแรมให้เป็นไปตามมาตรฐานของผู้บริหารโรงแรมรายใหม่ ลงวันที่ 21 กรกฎาคม
2566 จากบริษัท พี พี ฮอลิเดย์ จำกัด ("ผู้เช่า") ในฐานะผู้เช่าโครงการโรงแรมพีพี ฮอลิเดย์ รีสอร์ท
("โรงแรม พีพี ฮอลิเดย์") ซึ่งเป็นทรัพย์สินของกองทุนรวม โดยผู้เช่าได้ชี้แจงว่า
เนื่องจากผู้เช่าอยู่ระหว่างการปรับปรุงโรงแรมให้เป็นไปตามมาตรฐาน Chain "AVANI"
ของผู้บริหารโรงแรมรายใหม่ ผู้เช่าจึงมีความจำเป็นต้องหยุดให้บริการบางส่วนในโรงแรม
เพื่อไม่ให้การก่อสร้างเพื่อปรับปรุงโรงแรมเกิดผลกระทบต่อลูกค้าผู้เข้าพักของโรงแรมในปัจจุบัน
ซึ่งการปรับปรุงโรงแรมและการปิดห้องพักบางส่วนของโรงแรมจึงก่อให้เกิดผลกระทบกับรายได้ของโรงแรมอย่างมีนั
ยสำคัญ นอกจากนี้
การที่ผู้เช่ายังต้องใช้เงินที่ได้จากการประกอบกิจการไปเป็นงบประมาณเพื่อปรับปรุงโรงแรม
ผู้เช่าจึงจำเป็นต้องบริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อการชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าที่มี
กับกองทุนรวม ผู้เช่าจึงขอให้กองทุนรวมพิจารณาช่วยเหลือโดยการผ่อนผันการชำระค่าเช่างวดเดือนกรกฎาคม 2566
ถึงเดือนกันยายน 2566 ผู้เช่าขอชำระร้อยละ 20 ของค่าเช่าปัจจุบัน และค่าเช่างวดเดือนตุลาคม 2566
ถึงเดือนมีนาคม 2567 ผู้เช่าขอชำระร้อยละ 25 ของค่าเช่าปัจจุบัน
โดยผู้เช่าจะชำระค่าเช่าที่ตั้งพักให้ครบถ้วนภายในวันที่ 30 มิถุนายน 2567 นั้น

บลจ. วรรณ ขอเรียนว่า ตั้งแต่ปี 2563 ที่ผ่านมา 
กองทุนรวมได้พิจารณาช่วยเหลือผู้เช่าเนื่องจากวิกฤตการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 มาแล้วจำนวน 2 ครั้ง
โดยผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวมได้มีมติอนุมัติข้อเสนอการขอปรับเงื่อนไขการชำระค่าเช่า ดังนี้
1.	มติอนุมัติข้อเสนอฯ ครั้งที่ 1 เมื่อวันที่ 28 กันยายน 2563 
ซึ่งผู้เช่าได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ได้รับมติอนุมัติ ทำให้  ผู้ถือหน่วยลงทุนได้รับเงินปันผลเฉลี่ยในปี
 2563 และ 2564 ในอัตราร้อยละ 5.75 เรียบร้อยแล้ว และ
2.	มติอนุมัติข้อเสนอฯ ครั้งที่ 2 เมื่อวันที่ 16 มีนาคม 2565  
ซึ่งผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวมได้มีมติอนุมัติข้อเสนอการขอปรับเงื่อนไขการชำระค่าเช่า ครั้งที่ 2
ตามที่ผู้เช่าร้องขอ โดยตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2565 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2566
ผู้เช่าขอชำระค่าเช่าให้แก่กองทุนรวมโดยหักชำระจากเงินมัดจำร้อยละ 30 จำนวนเงินประมาณ 88 ล้านบาท
และตั้งพักค่าเช่าร้อยละ 70 จำนวนเงินประมาณ 155.40 ล้านบาท
และผู้เช่าตกลงจะชำระคืนเงินมัดจำและค่าเช่าที่ตั้งพักในช่วงระยะเวลาดังกล่าวให้แก่กองทุนรวมให้ครบถ้วนภ
ายในวันที่
29 ธันวาคม 2566 ดังนั้น ตั้งแต่งวดเดือนกรกฎาคม 2566 เป็นต้นไปนั้น 
ผู้เช่าจะชำระค่าเช่าตามเงื่อนไขและอัตราปกติ

คณะกรรมการลงทุนอสังหาริมทรัพย์และทรัสต์ของ บลจ.วรรณ 
ได้พิจารณาข้อมูลมูลค่าการก่อสร้างเพื่อปรับปรุงโรงแรม (renovate)
และประมาณการรายได้ของโรงแรมหลังจากที่มีการปรับปรุงแล้วที่จัดทำโดย AVANI ซึ่งมีความน่าเชื่อถือ
ประกอบกับการปรับปรุงโรงแรมดังกล่าวนอกจากจะทำให้ได้ค่าห้องเฉลี่ยต่อคืน (ADR) อัตราการเช่า (Occupancy
rate) และกำไรสุทธิ (EBITDA) เพิ่มมากขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อกองทุนรวมซึ่งถือกรรมสิทธิ์ (freehold)
จากโรงแรมที่ได้รับการปรับปรุงดูแลให้มีลักษณะ upscale
มากขึ้นนอกเหนือจากที่ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องดูแลโรงแรมให้อยู่ในสภาพดีเป็นปกติ (maintenance) นอกจากนี้
คณะกรรมการลงทุนอสังหาริมทรัพย์และทรัสต์
ยังมีความเห็นว่าการยอมรับข้อร้องขอผ่อนผันการชำระค่าเช่าเพื่อปรับปรุงโรงแรมดังกล่าวน่าจะเป็นประโยชน์ก
ับกองทุนรวมและผู้ถือหน่วยลงทุนมากกว่าการไม่ยอมรับ
โดยทรัพย์สินของกองทุนรวมยังคงได้รับการปรับปรุงและดูแลอย่างต่อเนื่อง
และยังลดความเสี่ยงในการผิดนัดชำระค่าเช่าและการดำเนินการทางกฎหมายในทันที

แต่อย่างไรก็ตาม เนื่องด้วยเหตุผลที่ผู้เช่าเคยได้รับการปรับโครงสร้างการชำระค่าเช่า ครั้งที่ 2 
ตามที่กล่าวข้างต้น และยังมิได้ชำระคืนให้แก่กองทุนรวมครบถ้วน
ซึ่งทำให้ผู้ถือหน่วยลงทุนได้รับผลกระทบอย่างต่อเนื่อง คณะกรรมการลงทุนอสังหาริมทรัพย์และทรัสต์
ได้พิจารณาอย่างรอบคอบและระมัดระวัง
จึงไม่อาจมีมติอนุมัติให้ผู้เช่าผ่อนผันการชำระค่าเช่าตามที่ร้องขอทั้งหมด
จึงมีมติให้ปรับเปลี่ยนเงื่อนไขการผ่อนผันการชำระค่าเช่าให้แก่ผู้เช่าเพื่อเป็นประโยชน์ต่อทั้งผู้เช่าแล
ะกองทุนรวม ดังนี้
1.	ให้ผ่อนผันการชำระค่าเช่า 6 เดือน ตั้งแต่งวดเดือนกรกฎาคม 2566 จนถึงธันวาคม 2566 โดยชำระร้อยละ 40 
ของค่าเช่าที่ครบกำหนดชำระในแต่ละเดือน และพักชำระในส่วนที่เหลือ
แล้วชำระในส่วนที่ตั้งพักให้ครบถ้วนภายในวันที่ 5 มกราคม 2567
2.	ให้ผู้เช่าชำระค่าปรับในอัตราดอกเบี้ย MLR บวกด้วยร้อยละ 1.00 
ของจำนวนเงินค่าเช่าค้างชำระนับจากวันที่ครบกำหนดชำระในแต่ละงวดจนกว่ากองทุนรวมจะได้รับชำระค่าเช่าค้างช
ำระครบถ้วน โดยดอกเบี้ยทั้งหมดให้ชำระให้กองทุนรวมพร้อมเงินต้นที่ค้างชำระภายในวันที่ 5 มกราคม 2567
อนึ่ง อัตราดอกเบี้ย "MLR" (Minimum Loan Rate) 
คือผลเฉลี่ยของอัตราดอกเบี้ยสำหรับเงินกู้ของลูกค้ารายใหญ่ชั้นดีของธนาคารพาณิชย์ 4 แห่ง ได้แก่
ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) ธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน)
และธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน)
3.	ให้ผู้เช่าหาแหล่งเงินในการชำระหนี้ให้กับกองทุนรวมเพิ่ม โดยในกรณีที่ผู้เช่าหรือบริษัทในเครือของ 
คุณจำเริญ จิตตรัตน์เสนีย์ ("คุณจำเริญฯ") สามารถขายที่ดินบนเกาะพีพีดอน จังหวัดกระบี่ ก่อนวันที่ 29
ธันวาคม 2566 ผู้เช่า และ/หรือคุณจำเริญฯ จะนำเงินดังกล่าวมาคืนเงินมัดจำ
ชำระค่าเช่าที่ตั้งพักชำระทั้งหมด ค่าเช่าค้างชำระตามข้อ 1. และค่าปรับตามข้อ 2. ภายใน 15 วัน
นับจากวันที่โอนกรรมสิทธิ์ขายที่ดินดังกล่าว เงื่อนไขดังกล่าวให้ถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาตกลงกระทำการ

ทั้งนี้ หากผู้เช่าผิดเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่งที่กล่าวมาข้างต้น 
กองทุนรวมจะถือเป็นเหตุผิดนัดภายใต้สัญญาเช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และสัญญาเช่าระบบสาธารณูปโภค
และให้หนี้ค่าเช่าค้างชำระที่กล่าวข้างต้น ค่าเช่าที่ตั้งพัก และค่าเช่าค้างชำระที่ตั้งพัก
รวมตลอดจนหนี้อื่นใด ภายใต้สัญญาเช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและสัญญาเช่าระบบสาธารณูปโภค
เป็นอันถึงกำหนดชำระทันที และกองทุนรวมมีสิทธิเรียกร้องให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าที่ค้างชำระ
ค่าเช่าที่ตั้งพัก และค่าเช่าค้างชำระที่ตั้งพัก ได้ทันที
โดยไม่กระทบต่อสิทธิของกองทุนรวมที่มีอยู่ตามสัญญาเช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและสัญญาเช่าระบบสาธารณูปโภ
ค
รวมตลอดจนสัญญาตกลงกระทำการ ในอันที่จะเรียกร้องค่าเสียหายอื่นใดที่กองทุนรวมได้รับ
สำหรับการผ่อนผันการชำระค่าเช่าให้กับผู้เช่าและกำหนดค่าปรับนั้น ขอเรียนว่า 
หนังสือชี้ชวนของกองทุนรวมไม่ได้ระบุให้การผ่อนผันการชำระค่าเช่าให้กับผู้เช่า
และกำหนดให้ผู้เช่าจะต้องชำระค่าปรับในอัตราที่น้อยกว่าร้อยละ 15 ต่อปี
ต้องได้รับมติจากผู้ถือหน่วยลงทุน ดังนั้น บลจ.วรรณ ซึ่งมีอำนาจในการบริหารจัดการกองทุน 
จึงสามารถมีดุลพินิจที่จะผ่อนผันและกำหนดค่าปรับในอัตราตามสมควร
เพื่อรักษาประโยชน์ของกองทุนรวมเป็นสำคัญ

จึงเรียนมาเพื่อโปรดทราบ			

ขอแสดงความนับถือ

-อลงกรณ์ ประธานราษฎร์นิกร-
 (นายอลงกรณ์ ประธานราษฎร์นิกร)
 ประธานเจ้าหน้าที่บริหารอสังหาริมทรัพย์และทรัสต์
______________________________________________________________________
สารสนเทศฉบับนี้จัดทำและเผยแพร่โดยบริษัทจดทะเบียนและบริษัทผู้ออกหลักทรัพย์ผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์ 
ซึ่งมีวัตถุประสงค์เพื่อการเผยแพร่ข้อมูลหรือเอกสารใดๆของบริษัทจดทะเบียนและบริษัทผู้ออกหลักทรัพย์
ต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเท่านั้น ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยไม่มีความรับผิดชอบใดๆ
ในความถูกต้องและครบถ้วนของเนื้อหา ตัวเลข รายงานหรือข้อคิดเห็นใดๆ ที่ปรากฎในสารสนเทศฉบับนี้
และไม่มีความรับผิดในความสูญเสียหรือเสียหายใดๆ ที่อาจเกิดขึ้นไม่ว่าในกรณีใด ในกรณีที่ท่านมีข้อสงสัย
หรือต้องการรายละเอียดเพิ่มเติม โปรดติดต่อบริษัทจดทะเบียนและบริษัทผู้ออกหลักทรัพย์ซึ่งได้จัดทำ
และเผยแพร่สารสนเทศฉบับนี้